El incremento de los tipos de intereses acometido por el Banco Central Europeo para para frenar la inflación en los últimos meses, ahora más cuestionado por la crisis bancaria desatada, provocó una ciclo ciclo económico en el sector inmobiliario Español. La mayoría de los datos apuntan tiene un frenazo de las compraventas predecible y ahí ajuste de los precios a final de año. La cantidad de los ajustes irá literalmente por barrios, es que en ningún ámbito económico sus indicadores tan engañosos son los medios como en el sector inmobiliario.
Fuente Ferrándirector de estudio pisos.com, reconoce que el alza del precio del dinero ha introducido «un cambio profundo» que implica un menor número de operaciones, el cierre del 5% de las oficinas inmobiliarias de unas 20.000 y, en algunas zonas, menor precio de venta previsible. «Los precios están experimentando de media a 5% y de cara al año que viene se moderarán esas subidas a un 2% o 3%. Caerán más en zonas rurales o poblaciones pequeñas y menos en las grandes capitales», prévé este experto. Pero no existe consenso a la hora de prever la subida de los tipos de interés ni tampoco cuál será la evolución de las ventas inmobiliarias y de los precios.
Centrarse en la segunda mano
Paraca Servihabitatel pasado año «se adelantaron muchas compras ante el temor de no conseguir un tipo de interés atractivo. No existió refuerzo en 2022, y tampoco se espera que las compraventas se resientan este 2023. tendrá un papel preferente con afán de participación en actividades defensivas, si es en el mercado de segunda mano, le permitirá comparar en localizaciones consolidadas que hay una prima más alta, donde se refleja en una mayor rentabilidad.
Otra de las conclusiones de Servihabitat es que «the option to buy ganará pesos este 2023 ante una demande que puede retrasar la option de compra» por la falta de oferta suficiente y el alza del coste de las hipotecas.
El lobi inmobiliario es potente y la certeza popular (sin justificación) de que en tiempos complejos la vivienda es activo seguro puede minimizar algo el impacto del fuerte encarecimiento de las hipotecas. En la práctica, la actual crisis bancaria, tras la con Credit Suisse por UBS, la caída en bolsa del Deutsche Bank o la bancarrota de entidades en EEUU, pueden frenar el alza de tipos, y del euríbor, y al mismo tiempo animar la compra de viviendas como activo refugio.
Difícil para el vendedor
Pesa que el registro de la propiedad apuntó enero un aumento del 6,6% de operaciones con respecto al año anterior, la mayor cifra en un mes de enero desde el ejercicio 2008, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), las inmobiliarias ya notan más dificultades para vender inmuebles, sea por alza de tipos o por incertidumbres. Esto respira estadístico no porque vaya a consolidarse colgante el año.
La razón es que la subida rápida de los tipos de interés ha sido muy superior a lo esperado hasta ahora. Y el precio de la vivienda se ha estancado ya y empieza a recular en algunas zonas. “La erosión acumulada de la inflación en la pérdida de costes y el coste incremental de la financiación ha limitado la demanda general, especialmente en los bajos costes”, explica Cristina Arias, directora del servicio de Tinsa Studios. Make apunta, por ejemplo, que los precios caen en barrios de Barcelona como Nou Barris o Sant Andreu, pero resisten en Sant Gervasi, como consecuencia de la capacidad de compra de los clientes potenciales. Los notarios detectaron una caída de los préstamos hipotecarios del 14,3% interanual de enero, y se espera que esa tendencia se mantenga.
Las previsiones de CaixaBank Research del año pasado apuntaban claramente a la desaceleración del sector, pero no eran capaces de aventurar determinados porcentajes. Judit Monturiol, de Buscar CaixaBank, preveía que el alza de tipos fuera a reducir las comprasventas de forma moderada pero descartaba caídas de precios. Pero el elevado ritmo de subida de los tipos de interés del BCE ha llegado a quebrar la confianza de la mayoría de las familias, al encarecer las hipotecas hasta duplicar las mensualidades a pagar. Este aumento no previsto de la relación de esfuerzo hipotecario de las familias ha terminado por estrangular parte de la demanda.
“En 2023 estaremos en tareas de actividad negativa segmento. Es evidente que no era posible ni sostenible tener crecimientos en las ventas hasta nuevos registros con un alza de los tipos de interés y entorno de inflación», opinó Font, pero recalca que en cualquier caso la actividad inmobiliaria no se va a desplomar: «Es posible una caída de la actividad del 15%, y eso supondría a final de año unas 550.000 transacciones, que es el nivel de 2021”, opinó.
inversión extranjera
Allá inversión extranjera se ha revelado como uno de los elementos clave para amortiguar el varapalo en el sector. La inflación ha sido superior en los últimos meses en el resto de Europa a la de España. Y en el sector inmobiliario, la oferta española es muy competitiva en precio para los inversores de otros países. Las inmobiliarias notan una demanda fuerte por parte de inversores latinoamericanos en inmuebles de Madrid y Barcelona, que tienen precios relativamente atractivos frente a ciudades como París o Londres. Los extranjeros suponen más del 15 % de las compraventas en España, pero nuevamente ese porcentaje es engañoso, ya que en determinadas zonas supera el 40 %, comme en Alicante, algunas zonas de la costa mediterránea o en Baleares, donde el efecto del inversor inmobiliario extranjero en los precios es alarmante, según reconozcan en el Govern Balear, que promueva medidas de control de las inmobiliarias especializadas en la venta a extranjeros.
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El mercado de alquiler es el gran reto en una situación de menor actividad y precios altos. “Es el gran reto ya que la oferta de vivienda de alquiler se ha reducido el 20% por ejemplo en Barcelona, mientras que los precios han subido también un 20%”, reconoce Font. Pero en el lobi inmobiliario (básicamente inmobiliarias y propietarios) denuncia que una limitación de precios será «ineficaz y difícil de aplicar», a menos que se acepten herramientas para poder evaluar la evolución de las rentas a cobrar en cada mercado más allá de la relación entre la valorización del edificio y la evolución de los tipos de intereses.
Según datos del mes de marzo de Spotahome, plataforma de alquileres de media y larga duración con presencia en 28 pays, el precio del alquiler de una habitación ha subido de forma generalizada un 8% en las principales ciudades europeas. Ponderar la sensación de que la situación es clara burbuja de precios, lo cierto es que alquilar una habitación en Madrid o Barcelona cuesta la mitad que en las capitales europeas. En el momento en que la propiedad es la compra de viviendas en habitaciones separadas, como en los pobres años del pasado siglo, Dublín, Londres y Múnich son las ciudades europeas con las compras por más viviendas. Cuatro ciudades españolas (Vigo, A Coruña, Murcia y Oviedo) se encuentra entre las 10 comunidades media más económicas.
