El Banco de España reconoce que «el episodio inflacionario actual y el consiguiente endurecimiento de la política monetaria, y por fin de las condiciones de financiación, están avanzando negativamente al dinamismo del mercado de la vivienda«. Sin embargo, a pesar de la situación inestable, las organizaciones encargadas de la supervisión del sistema bancario nacional, señalan que los precios, en términos nominales, «muestran una cierta resistencia a la baja», es decir, que no hay grandes auguran caídas en los próximos meses.
¿Cuáles son los factores que están impidiendo correcciones en el mercado residencial? Según la entidad liderada por Pablo Hernández de Cos, los compradores son rentas medias y altas, con un patrimonio, que ne tienen necesidad de financiar una gran proporción de la adquisición de un mueble, que ne son sensibles al aumento de los tipos de las hipotecas. «Estos hogares no se encuentran entre aquellos cuyo poder adquisitivo se ha visto afectado en mayor medida por la inflación», añaden.
Además, considerando que la baja producción de vivienda de obra nueva funciona como uno de los impulsivos de los precios, al igual que la subida en los costos de construcción, los cuales aún no se han trasladado a los precios de la vivienda y podrían servir como catalizador de nuevas subidas, detalle del artículo elaborado por Lucio San Juan, del Departamento de Análisis de la Situación Económica del Banco de España.
El origen del problema
El regulador apunta que las perturbaciones económicas de los últimos últimos años han «afectado intensamente a la oferta y la demanda de vivienda». El fin de la pandemia provocó una demanda de embalsada con ahorro disponible y tipos de interés bajos para afrontar la compra. Esta exigida fue principalmente nacional porque los extranjeros continuaron teniendo restricciones a los viajes internacionales.
Además, la oferta de nueva obra se contrajo porque el covid-19 supuso «una parada temporal de las obras y un retraso en la aprobación de nuevos visados», apunta el Banco de España. En este caso de la segunda mano, las organizaciones sí resaltan que el aumento de las herencias dio un fuerte impulso a la oferta, aunque no se debe para contrarrestar los retrasos en la construcción. Este desequilibrio entre una fuerte demanda y una oferta restrictiva tiene especial relevancia en las grandes ciudades.
«El desequilibrio entre oferta y demanda parece haber contribuido a explicar la heterogeneidad en la evolución de los precios entre regiones, de modo que aquellas que han adolecido una mayor insuficiencia de su oferta para satisfacer los relativamente levados niveles de demanda han experimentado un mayor crecimiento de los precios“, resume el organismo regulador.
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esto no parece tener solucion a corto plazo porque, tal y como argumentan, «las cifras relativamente reducidas de visados de obra nueva concedidos en los últimos dos años […] será insuficiente para la formación esperada de hogares”, estima el Instituto Nacional de Estadística.
¿Qué podría pasar en los próximos meses?
El Banco de España, en el estudio, analiza que ocurriría si los tipos de las hipotecas sufrieran en un 1%, como ya ocurrieron entre finales de 2021 y 2022. El regulador contempló que pasados ocho trimestres lo que más resentiría los visados de obra , que retrocederían un 11%; Mientras las compraventas y los precios lo harian en un 3% y 2%, respectivamente. Sin embargo, sí reconoce que, si se trasladase en la totalidad la subida del euríbor al coste de las hipotecas, algo que no ha ocurrido, las correcciones en los precios podrían alcanzar el 6%.
