El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, ha anunciado que el Instituto de Crédito Oficial (ICO) se ahorrará un 20% en el coste de comprar una vivienda. Este porcentaje se suma al 80% que prestan normalmente los bancos, de forma que no será necesario un horro previo para disponer de un piso en propiedad. Esta medida, comentario del secretario general del PSOE, durante la presentación de candidaturas del partido en Santa Cruz de Tenerife, ya está en vigor en algunas de las comunidades gobernadas por el Partido Popular, como la Comunidad de Madrid, Andalucía y la Región de Murcia.
Desde el inicio de la burbuja inmobiliaria, entre 2008 y 2012, las entidades financieras se han vuelto mucho más restrictivas en los créditos que otorgan tiene una familia que quiere comprar una vivienda. Mientras en 2006 se financiaba hasta el 100% o 110% del costo de adquisición, ahora rara vez se otorgan préstamos que superen el 80%salvo que se trague un aporte familiar.
Esto quiere decir que, para qu’un joven de 30 años que quiera adquirir una vivienda de 200.000 euros, cesitará mantener un horro anterior de más de 50.000 euros. Primero, debe contar con el 20%, a lo que hay que sumar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que deberá pagar al fisco nada más cerrar la compraventa y, dependiendo de la comunidad, varía desde el 6% hasta el 11% . A mayores, hay otros gastos, como notario, registro o tasación del inmueble. Con todos estos desembolsos, el ahorro necesario poder dar el paso para tener una propiedad en propiedad aumenta hasta el 30%un freno para muchos jovenes y familias.
¿Cómo funcionan los avales públicos?
La medida que ahora ha anunciado Pedro Sánchez se entiende internacionalmente como Ayuda con la compra. El Gobierno de Reino Unido la puso en marcha en 2013 para facilitar el acceso a la vivienda de los jóvenes y las principales entidades financieras del país han pedido su implantación aquí desde hace años. En es este modelo, el banco no da una hipoteca al 80%, sino al 95% o 100%; pero una administración pública se tragó todo eso sobrepase el 80%. En caso de incumplimiento de pago por parte del comprador, la entidad ejecutaría el aval a la administración y posteriormente recuperaría la propiedad del inmueble.
La Comunidad de Madrid lo puso en marcha en julio del pasado año, con el número de Mi Primera Vivienda. por hola, dotado con 18 millones de euros, que fueron traspasados a tres bancos: Banco Santander, CaixaBank e IberCaja. Las principales solicitudes son por un importe inferior a 35 años y cuestan un importe inferior a 390.000 euros. A pesar de ser una medida positiva para facilitar la accesibilidad, su recorrido es pequeñotal y como desveló EL PERIÓDICO DE ESPAÑA, del grupo Prensa Ibérica, ya que solo llegará a un porcentaje muy pequeño de la población, entre 450 y 650 jóvenes. A mediados de abril, según confirmó desde el gobierno regional, se habían beneficiado 307 personas.
Allá Región de Murcia lo hace desde antes que Madrid, desde mayo de 2021. En este caso, el precio máximo de vida para el beneficiario de la medida es de 175.000 euros y se traga el 100%, un 5% más que en la capital. Los beneficiarios sólo deben cobrar una renta supere 5,4 veces el IPREM (38.880 euros) y los bancos que participen en él Cajamar, Bankinter, Caja Rural Central y Caja Rural Regional.
Andalucía también anunció que lo estaría en marcha en febrero de este año. La Junta dispondrá de 20 millones de euros para ahorrar el 95% en pisos que no superen los 295.000 euros, aunque dejan abierta la puerta ampliar la cuantía hasta el 100%, siempre y cuando el inmueble adquirido sea de la mayor calificación energética.
¿Funciona avalar el 95% de la compra de una vivienda a jóvenes?
Los expertos inmobiliarios ven con buenos ojos este tipo de medidas porque incentivan el mercado. Sin embargo, el alcance real está limitado debido a que sus administraciones las que trasfieren el capital a los bancos, inmovilizando durante varios años import elevados. Esto limita las líneas de avales porque se tienen que hacer con cargo a los presupuestos de cada región. Por el contrario, al tratarse de avales y no de subvenciones, es dinero que, en la mayoría de los casos, recuperará el erario público tarde o temprano.
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El economista de la Universidad de Barcelona, Gonzalo Bernardos, propongo que estas golondrinas se hagan a través de seguros contratados por las administraciones, de forma que no tienen que inmovilizar capital durante un largo periodo, sino que pagan una prima anual.
Uno de los puntos negativos es que beneficio para los juventud mas pudientes frente a los que menos ingresan, sobre todo en la real coyuntura económica de typos de interés. Las entidades quieren que los hipotecados sean solventes y no otorguen hipotecas si la cuota mensual supera el 30% o 35% de la renta. Hay que señalar que, si un joven solicita 150.000 euros a los 35 años en un tipo Euríbor, tenderá a pagar 665 euros por su banco solo y le concederá un crédito si cobra más de 2.200 euros, en cuyo caso tendrá un beneficiario.
