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(CNN) — Si usted es uno de los muchos compradores potenciales que se quedaron fuera del mercado inmobiliario el año pasado, es posible que espere tener mejor suerte en 2022.
La buena noticia es que probablemente no verá los saltos asombrosos en los precios de las casas que se vieron el año pasado. Pero se espera que los precios sigan subiendo y también se esperan aumentos en las tasas hipotecarias.
El mercado inmobiliario experimentó el mejor desempeño en 15 años en 2021, lo que disparó los precios de las viviendas. Los precios se dispararon casi un 20% en el tercer trimestre respecto al año anterior, según la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda.
La feroz competencia y los precios astronómicos hicieron que muchos compradores se detuvieran.
De cara a este año, solo el 26 % de los consumidores pensó que era un buen momento para comprar una casa, según el Índice de Sentimiento de Compra de Vivienda de Fannie Mae para diciembre. Esta es una fuerte caída en el sentimiento con respecto al año anterior, cuando el 52% pensó que ahora era un buen momento para comprar.
Una de las razones principales por las que los precios se han disparado es que hay muy pocas casas en el mercado. El stock de viviendas alcanzó un mínimo histórico en diciembre. Y, mientras haya muchos más compradores que vendedores, la competencia seguirá siendo feroz y los precios subirán.
“Aunque la demanda sigue siendo fuerte, la mayoría de los consumidores claramente tienen reservas sobre comprar una casa a los precios actuales”, dijo Doug Duncan, vicepresidente senior y economista jefe de Fannie Mae.
Pero eso no ha impedido que la gente busque una casa. Esto es lo que puede esperar si usted es uno de ellos.
Los precios de la vivienda subirán, pero no tan rápido como el año pasado
Se espera que los precios de las viviendas sigan aumentando este año, pero no al ritmo vertiginoso de 2021.
“Este tipo de aumento de precios fue un shock. «Sin precedentes» no es lo suficientemente fuerte. Fue una locura”, dijo Skylar Olsen, directora general y economista jefe de Tomo Networks, una plataforma de compra de viviendas e hipotecas centrada en el comprador.
El precio medio de una vivienda fue de $346.900 en 2021, un 16,9 % más que en 2020, y el más alto registrado, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
Un panel de economistas convocado por la NAR predice que los precios medios de las viviendas aumentarán un 5,7 % durante el próximo año, mientras que un panel de expertos en vivienda encuestados por Zillow espera que el valor de las viviendas aumente un 6,6 % en 2022.
Pero lo que suceda a continuación dependerá en gran medida de cómo los compradores y vendedores reaccionen a la evolución del mercado.
“Si los compradores finalmente se resisten a los precios inasequibles, los volúmenes de ventas podrían caer en picado”, dijo Jeff Tucker, economista senior de Zillow. «Pero si los propietarios finalmente comienzan a poner a la venta sus casas en masa, podríamos ver una bonanza de ventas, lo que ralentizaría el ritmo de apreciación de los precios».
Las tasas hipotecarias subirán
Ya en las primeras semanas del año, la tasa fija promedio a 30 años de un préstamo hipotecario saltó considerablemente, alcanzando la tasa más alta desde el inicio de la pandemia en marzo de 2020.
Es probable que esta tendencia al alza en las tasas continúe, pero no necesariamente al ritmo observado en las últimas dos semanas.
«Esperamos que las tasas de interés aumenten este año, lo que tiene un impacto directo en la asequibilidad de las familias y su capacidad para financiar una vivienda», dijo Jeff Ruben, presidente de Wilmington Savings Fund Society Mortgage. «No creemos que esta sea una situación en la que sofoque el mercado de compra de viviendas, pero esperamos que el aumento de las tasas de interés disminuya un poco la actividad».
La hipoteca de tasa fija a 30 años promedió 3.56% la semana pasada. El promedio fue de 2,77% en el mismo período del año pasado.
El inventario aumentará, pero también lo hará el número de compradores.
Si bien la disponibilidad de casas para la venta fluctúa con frecuencia, el año pasado pareció estar en reflujo.
«Los últimos 18 meses han estado fuera de control: cada vez que te das la vuelta, los precios están en niveles récord o el inventario está en su punto más alto», dijo Mike Miedler, presidente y director ejecutivo de la firma de bienes raíces Century 21. «Nosotros han perdido el carácter cíclico del mercado».
Pero este año, se espera que el mercado de la vivienda regrese a su ciclo estacional normal, con más viviendas en el mercado en la primavera y luego disminuyendo durante el verano. Pero la competencia seguirá siendo dura: los expertos dicen que los compradores, muchos de los cuales han estado pujando por casas desde la primavera pasada, seguirán llegando, al menos durante la primera parte del año.
«Al llegar a la primavera, verá que la demanda será fuerte, impulsada por el aumento de las tasas de interés», dijo Miedler. «Verá personas que han estado esperando al margen; cuando vean un aumento en las existencias, volverán al mercado».
Algunos agentes dicen que algunos compradores comienzan a buscar temprano ahora. El problema es que no hay mucho que ver.
A fines de 2021, el inventario estaba en su punto más bajo, con solo 910,000 viviendas disponibles para comprar en todo el país, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
El problema es aún más pronunciado en los barrios de clase trabajadora.
Jennifer Branchini, una agente de Compass, estaba trabajando con una pareja que buscaba comprar en Pleasanton, California, en el Área de la Bahía, donde actualmente hay poco menos de 20 casas en el mercado.
“Si solo tiene una propiedad que sale al mercado alrededor del precio medio de $ 1.3 millones, eso atrae a todos los compradores”, dijo.
Ha visto subir tanto los precios durante los meses de invierno que ha aconsejado a algunos clientes que simplemente suspendan su búsqueda.
«Cuando miro el precio de venta de ciertas casas, les digo a mis clientes: ‘Ni siquiera puedo darles ese número'», dijo Branchini.
Las casas seguirán vendiéndose rápidamente
Aquellos que buscan comprar deberán actuar rápidamente. Muchas casas han concluido un contrato a los pocos días de su primer registro.
El verano pasado, las casas tardaron un promedio de solo 17 días en venderse, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Pero depende del precio. Incluso en noviembre, que fue relativamente más lento, las casas con precios entre $250,000 y $500,000 se vendieron en promedio en 10 días.
En el área metropolitana de Washington, DC, Gail Chisholm, agente de Compass, dijo que los agentes a menudo ponen una casa en el mercado un jueves, permiten que los compradores la vean el fin de semana en una jornada de puertas abiertas y luego solicitan que las ofertas se presenten el martes por la noche. .
«Va muy rápido, definitivamente hay fatiga del comprador», dijo Chisholm. «¿Si encuentra la casa que cree que es la casa de sus sueños y ofrece $ 150,000 o más a pedido y renuncia a todas las posibilidades y todavía no la obtiene? ¿Y perdió cinco casas de esta manera y pagó $500 en inspecciones previas cada vez? Tengo compradores que se han tomado un descanso. Pero muchos todavía tienen que encontrar alojamiento.
En mercados altamente competitivos como el suyo, dijo, la base para que los compradores sean competitivos es incluir una cláusula de escalamiento y un tope de escalamiento en su oferta, que especifican hasta qué punto están dispuestos a superar la siguiente oferta más cercana, hasta un límite específico. Monto.
Más allá de eso, expone todas las palancas que los compradores pueden usar para ajustar la oferta a su tolerancia al riesgo.
«Por lo general, es el trato con la menor contingencia, el límite de escalada más alto, la mayor cantidad de dinero inicial y el que mejor se adapta a las necesidades del vendedor, el que gana».
En un mercado tan competitivo, los compradores deben venir con su agente hipotecario y su equipo en el lugar y estar listos para tomar decisiones, dijo Olsen.
«Si estás en el proceso de búsqueda, aparecen nuevos listados, pero se agotan muy rápido», dijo. «Tu búsqueda de una casa es un trabajo».
Aún así, Olsen dijo que teme que la presión y la fatiga puedan llevar a los compradores a tomar decisiones precipitadas de las que podrían arrepentirse.
“Me preocupa mucho que la gente compre por desesperación solo para terminar ganando una oferta y no comprando a un precio que puedan pagar de manera sostenible”, dijo. «Compra una casa que te quede bien».
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